亲历北京首场集中供地：做黑马的恰当姿势
导读
5月10日，北京首批集中供地在北京政务服务中心正式开拍， 上午累计竞拍5幅土地，下午共7幅地块。
这一次北京集中土拍吸引众多房企参与，直播大厅200个座位几乎坐满。
有房企投拓带队10余人参加，提前一个小时抢占距离直播屏幕最近的第一排座位；每一场拍地，有人负责获取号牌所对应的房企，有人记录举牌次序，有人准备材料和准备公章，分工有序。
北京头场集中竞拍土地，是众人瞩目的朝阳区金盏2号地。不料竞拍以“慢热”开场，越秀+天恒以39.27亿元报价达到上限价格，直播大厅现场哗然。
在竞报政府持有产权份额阶段，起始份额0.3%，当拍卖师第二次问是否有人举牌后，旭辉首开联合体举起57号牌，随后份额进入0.5%。
57号旭辉首开联合体共举牌12次，其中有7次，在主持人喊出“57号第二次”后，79号华润+保利+金地联合体进行了追加。
旭辉首开联合体报出10.5%份额时，金盏2号地已举牌24轮，一些竞买人在现场挠头。
到了第25轮，57号、79号的追逐将政府持有产权份额拍至11%，看起来最终结果要在这两家中产生。
然而此时，从未出手19号出手加至11.5%。
现场的房企人不约而同地提问：“19号是谁？”
第26轮由79号华润+保利+金地报出，并在十余秒后再次举牌。拍卖师还向该竞买人核实，是否在自己的报价上叠加。但79号两次举牌并未吓退同行。
卓越再次出手将政府持有产权份额提高至13%。
拍卖师宣布“19号13%份额第三次”。
一锤定音。
卓越集团投拓负责人在直播大厅一跃而起，鼓掌欢呼。
摘地后，卓越集团投拓负责人难掩喜悦，感叹（公司的）“开门红”，他向经济观察网表示，13%的政府持有产权份额并没有超出团队的预料。
此前，卓越和万科联合在北京共开发了两个住宅项目，其中一个翡翠山晓位于石景山区；翡翠公园位于昌平，是卓越从绿地手中购得，后来又引入万科，两个项目均为存量项目。
第二场朝阳区金盏3号地网络报价阶段已触及限价，现场直接竞配政府持有产权份额。开拍起25号融创率先举牌，其后被懋源、越秀+天恒、旭辉+首开的激烈追赶，最终融创领衔的北京璞北管理咨询有限公司以26.83亿元、政府持有产权份额15%竞得3号地块，成交楼面价近5.3万元/平方米。3号地共有8家竞买主体参加，竞价31轮。
而朝阳区王四营的3幅土地，现场开盘也是直接进入公租房竞价环节。现场竞拍时，各家房企举牌十分迅速，4号地4分钟就触及面积上限。
竞拍之激烈，甚至一些负责记录举牌次序的房企投拓人士跟不上拍卖师报价节奏，最后索性不再记录。
“王四营三宗地公租房面积，各家都可以随便举牌，谁触及最高面积上限也不重要，最后一定会到竞高标准住宅方案这一步，所以记录举牌顺序也不重要了。”一位央企投拓人士向经济观察网表示。
王四营的3幅土地还没有最终成交，由于报价均已经触顶，目前进入高标准建设方案竞拍环节，预计在15日内出结果。
下午共计竞拍7幅土地，其中朝阳崔各庄7号地被华润置地、保利和金地联合体以50.94亿元竞得；8号地被招商蛇口和北京城建联合体以42.2亿元价格竞得；东坝地块被中冶置业和宁波宇航企业管理合伙企业（有限合伙）联合体22.8亿元竞得。截止下午16点50份，还有4幅土地待拍。
从北京集中土拍首日看，联合体成为拿地主体的主要形态。
拍地商业账
5月10日上午竞拍的5幅土地溢价率均不高，金盏的两幅溢价率在4%以下，王四营的3幅地最高报价溢价率在5%左右。
金盏两幅土地均有政府持有产权份额，根据土地竞拍规则，未来地块进入销售环节，房企只能销售非政府持有产权份额，即卓越只能出售87%、融创只能销售85%的产权，购房者购房后自取得不动产权证五年内不得转让，未来可以转让时，需要连同政府持有部分一同转让。
金盏2号地建筑面积是74111平方米，起拍价37.8亿元，起拍楼面价达到了5.1万元/平方米，最终卓越成交楼面价接近5.3万元/平方米。3号地块最终楼面价也与之接近。
可供对比的是，2020年4月，中海和首开联合体在金盏拿地综合楼面价是4.2万元/平方米。也就是说，这一次金盏两幅土地的楼面价，比去年同区域成交的地块涨了26%。
王四营的三幅土地虽然没有历史成交可以参考，但从地价和售价比来看，4号地最高报价人为金地、保利和华润联合体的31.5亿元和1.39万平方米公租房，楼面价为3.9万元平方米。根据7.1万元/平方米最高限价计算，最终地价售价比也达到了0.55。
此外，王四营5号地最高报价是中冶置业报出的30.95亿元和1.38万平方米的公租房，综合楼面价达到了4.24万元/平方米，地价售价比为0.6。
王四营6号地最高报价为建发电建联合体54.5亿元和1.44万平方米公租房，综合楼面价达到了4.47万元/平方米，地价售价比为0.64.
王四营三幅宅地如果加上公租房建设和高标准建设方案，最终综合成本还要更高。
一位央企投拓人士向经济观察网表示，该公司参与了王四营三宗地的竞拍，但最后没有申请参与高标准住宅建设投报程序，“（公司给的授权）实在到不了，所以放弃了。”
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